徐振焕的成功也是由于有足够多的土地储备。长期以来，土地储备一直是芝布德拉集团的关键业务。徐振焕的女婿哈伦·哈雅迪（Harun Hajadi）在1988年加入芝布德拉集团，他回忆道：“我的第一个任务是在泗水收购1600公顷土地……这项工作一直到1993年还在进行中”（KSP, 2011:63）。在合适的时间进行土地收购和土地储备是芝布德拉集团的战略。在改革时期，征地技巧有所不同。如今，哈伦（Harun）认为：“我们的策略是与土地所有者合作。有时有人愿意全部出售，有时有人愿意成为合作伙伴。芝布德拉集团欢迎任何一位愿意一起合作的企业或土地拥有者。所有的一切都是公开的，我们从未欺骗过合作伙伴，随时随地公开审核。这对于芝布德拉集团来说非常重要，因为我们要维护集团的声誉和品牌。因此，诚信是排第一位的。”
　　上面的表述表明，房地产企业的生存能力不仅取决于他们的声誉，还取决于土地储备。征地仍然是房地产业最重要的组成部分。但改革时期不同于苏哈托掌权时期。扩张土地不再容易，尤其是在土地价格昂贵且数量有限的情况下。而权力的分散也使郊区的土地征用变得相当复杂。
　　大开发商们意识到这一点，因此他们提出了略有不同的策略，并最终在改革后成为房地产策略。第一，他们正在通过土地密集型项目（例如超级街区）来加大对土地储备中可用土地的投资，超级街区是一个集公寓、购物中心、办公室和酒店相互协同工作的综合体；第二，他们越来越关注那些在房地产领域竞争越来越激烈的企业品牌；第三，他们被迫变得更加专业，因为公众对所展示的产品越来越挑剔。下文将对超级街区进行剖析，因为它是后苏哈托房地产开发商的主要产品，而该产品的成功归功于土地储备和开发商多年来的声誉。
　　超级街区
　　2000年初，发展商们大张旗鼓地提出“多功能项目”的房地产概念，即通常大家称之的“超级街区”（这是新秩序时期出现的一种概念—见前面关于郭说锋和郭再源的描述）。2003年的《印尼房地产》（PropertiIndonesia）曾报道：“一个开发商可以在同一位置同时提供几种类型的房产。就像超市一样，几乎所有东西都有。如果您想购买一个自助服务终端，很多办公楼或许多房屋，则可以在一个销售处实现。”因此，超级街区不再考虑通常在大都市城市布局中出现的各种不同功能的区域，例如贸易区或居民区，因为这种多用途概念将各种功能结合在一起，这样一来，在一个地点工作和生活，则更加高效。
　　是什么促使开发商在有限的土地上建造垂直的多功能综合体？第一，超级街区期望几种类型物业相互协调的综合作用来增加销售价值。多功能概念还满足了产品多样化的需求，产品多样化可以扩大市场，为消费者提供多重可替代的选择，这在使发展商受益的同时还降低了风险。第二，城（雅加达）外空间的基础设施失衡和生活质量的恶化，例如交通拥堵、空气污染和安全问题，使超级街区成为城市居民的“解决方案”。第三，土地优化，因为经过30多年的土地调整后，可获得的土地减少了。土地已经越来越少，因为很多土地已经被出售。而城郊土地的开发越来越没有吸引力了，因为它们通常无法成为独立的城市。
　　就是这些因素使超级街区概念对危机后的开发人员具有吸引力。虽然如此，但超级街区项目会带来一些后果。第一，这些项目具有昂贵物业的协同作用。例如，五星级酒店只能与高档公寓结合使用。因此，此类项目更适合高端消费者。第二，多功能项目的价格显然是高昂的，只有大型资本和高度投入的开发商才能交付。在苏哈托时代蓬勃发展的中等地产发展商将无法做到。因此，在后苏哈托时代的几年中，大型资本财产控制着城市及其郊区土地的实力得到了巩固。第三，这个多用途项目的“重返城市”展示出以首都为根据地庞大的开发商网络。谁有能力开发这样的项目？在雅加达，阿贡波多摩罗集团和力宝集团迅速发展超级街区的项目。汤新隆发表的以下评论似乎代表后改革时期房地产商的态度。
　　（原载《华人在印尼民族建设中的角色和贡献（第三册）》。本篇未完待续）